Правила съема: как риелторы связывают руки

Ксения и ее будущий муж решили снять квартиру и обратились за помощью к риелторам. В агентстве недвижимости для них составили договор, одним из пунктом которого было условие, что клиент не имеет права самостоятельно искать жилье или обращаться к другим специалистам. Насколько законно такое требование?

Руководитель юридической службы АН «Компаньон» Наталья Коркина

: «В данном случае необходимо разобраться, какой именно заключен договор. Только в случае с агентским договором гражданским законодательством допускается включение пункта о так называемой «эксклюзивности договора». Другие виды, будь то договор оказания услуг или поручения, не предусматривают включения такого условия.

Соблюдение указанного условия отслеживается специалистом агентства недвижимости. Для этого специалист заполняет соответствующие документы, фиксирующие всю его работу по работе с клиентом, подписываются отчеты и акты. В этом случае, если договор найма квартиры будет заключен в отношении объекта, подобранного риелтором, то последний вправе претендовать на вознаграждение по договору. Если же клиент нарушит условия договора и арендует объект недвижимости самостоятельно, то специалист вправе претендовать на вознаграждение за фактически оказанные услуги и понесенные расходы при выполнении договора. Подобный пункт распространяется непосредственно на заказчика услуги.

Дело в том, что может возникнуть ситуация, при которой риелтор, добросовестно выполнявший поручения клиента, рискует остаться без вознаграждения за проделанную работу и уделенное время, если человек найдет квартиру самостоятельно. Для того, чтобы таких спорных ситуаций возникало меньше, в договор включаются условия, ограничивающие клиентов в заключении аналогичных договоров с другими специалистами по недвижимости».

Председатель правления общественной организации по защите прав потребителей «Статский советник» Сергей Гаврюшкин

: «Договоры подобного рода, а также требования к ним специально не регламентированы Гражданским кодексом, соответственно, условия в них могут быть различными. Нередки случаи заключения между сторонами так называемых «эксклюзивных» договоров. «Эксклюзивность» заключается в том, что клиент предоставляет исполнителю исключительное право поиска подходящего жилья. Иными словами, до момента полного исполнения сторонами обязательств, он утрачивает право обращаться к иным специалистам, а также осуществлять самостоятельный поиск.

Прежде чем подписывать какие-либо документы, необходимо обстоятельно ознакомиться с их условиями и определиться, нужен ли такой договор, если человек в состоянии самостоятельно подыскать подходящий вариант. А также сможет ли он выполнить условия договора. Несмотря на кажущуюся невыгодность подобных условий следует отметить, что для клиента тоже есть преимущества – это большая вероятность чистоты сделки, конкретные сроки поиска жилья, заинтересованность исполнителя в максимально качественном и быстром выполнении обязательств.

Проверка соблюдения исполнителем со стороны клиента условий «эксклюзивного» договора вполне реальна, поскольку у агентств по недвижимости в целом единые источники получения информации о лицах как сдающих жилые помещения, так и их арендующих. На практике часто возникают споры в случае одностороннего отказа клиента от исполнения подобного рода договоров по причине самостоятельного поиска жилого помещения.

П. 1 ст. 728 Гражданского кодекса предусматривает ответственность клиента за односторонний отказ от исполнения договора в виде оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. При этом фактическое несение таких расходов должно быть документально подтверждено. В любом случае ответственности клиенту за ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору не избежать, можно лишь поспорить насчет размера такой ответственности.

Следует также отметить, что любое лицо, не являющееся стороной договора, имеет право вступать в любые отношения с любым лицом по любому вопросу».

Клиент риелторской компании Ирина Морозова: «Срок аренды квартиры, в которой мы жили с гражданским мужем, подошел к концу, и хозяева собирались ее продавать. Для поиска новой жилплощади я обратилась к риелторам. Общение сразу не заладилось. Девушка, которая с нами работала, не могла понять, почему нас не устраивают те или иные квартиры. В итоге за все время нам даже ни разу не позвонили, чтобы посмотреть какой-либо вариант. А поскольку в договоре было прописано, что я не могу искать квартиру самостоятельно или прибегать к услугам других риелторов, мы ждали «у моря погоды». В результате пришло время покидать квартиру, а ехать было некуда. Мы переехали к родителям, что, на мой взгляд, стало роковой ошибкой – отношения обострились, и через год мы расстались».