Ипотека в валюте: надо брать?

Несмотря на новости о мытарствах валютных заемщиков, россияне продолжают брать ипотечные кредиты в долларах и евро. Но, в отличие от тех, кто занимал при курсе 30 рублей за доллар, сегодняшние заемщики имеют шанс снизить платежи при укреплении рубля. Однако не все так просто, уверяют эксперты.

Объемы валютного ипотечного кредитования, конечно, уже не те, что прежде: за прошлый год россияне получили 131 такой кредит. В докризисном 2013 году эта цифра составляла 1987, что тоже не так много в масштабах огромной страны.

В 2015 году львиная доля валютных кредитов была выдана в Центральном федеральном округе — 114 штук, из которых 82 — в Москве и 28 — в Московской области. Остальные были выданы в Северо-Западном (7), Южном (2), Приволжском (7) и Дальневосточном (1) федеральных округах.

На сегодняшний день большинство банков свернули кредитование в валюте, объясняя это тем, что из-за скачущего курса велик риск просроченной задолженности. Кроме того, регулятор ужесточил требования по условиям привлечения фондирования. «Банк России для ограничения валютного кредитования граждан повысил со 150% до 300% коэффициент риска по ипотечным кредитам, выданным в иностранной валюте с 1 апреля 2015 года, в целях расчета нормативов достаточности капитала банков», — рассказали в пресс-службе ЦБ.

Из банков, которые, по данным Frank Research Group, входят в топ-30 крупнейших по объему выданных ипотечных кредитов, занять на покупку жилья в долларах или евро можно лишь в «Московском кредитном банке» и банке «Санкт-Петербург». Как пишет РБК, в первом вопрос выдачи кредита обсуждается индивидуально. Во втором готовы дать на тех же условиях, что и рублевый, правда, не скрывают, что ставки заградительные: от 15,25% до 17% годовых.

В более мелких кредитных организациях за пределами первой сотни можно найти и более низкие проценты. Однако там есть специальные условия: покупка квадратных метров в определенных микрорайонах и короткий срок кредитования. По данным ЦБ, за прошлый год такие кредиты выдавались в среднем на 40,3 месяца (или 3,3 года), что достаточно мало для того, чтобы рассчитаться за жилье.

«Сейчас отдельные участники рынка выдают «штучные» ипотечные кредиты в валюте. Данный продукт может быть востребован у VIP-клиентов, которые могут иметь валютные депозиты или другие активы. Также данное предложение может быть интересно людям, получающим заработную плату в валюте, например, морякам», — отметила директор департамента розничных кредитных продуктов «СМП Банка» Наталья Коняхина.

«Скорее всего, те немногочисленные клиенты банков, которые оформили такие кредиты, — это либо успешные предприниматели либо состоявшиеся высокооплачиваемые менеджеры крупных компаний, для которых валютный кредит является инструментом управления расходами. Он позволяет распределить их во времени и не прибегать к большим единоразовым тратам при совершении крупных покупок», — предполагает старший аналитик Национального Рейтингового Агентства Егор Иванов.

При идеальных условиях выгода в получении такого кредита очевидна: дождаться максимума — около 83 рублей за доллар — и взять ипотеку. В дальнейшем курс опускается и ежемесячные платежи уменьшаются. Однако эксперты просят снять розовые очки: доллар вряд ли упадет ниже отметки в 70 рублей, да и «ловить волну» уже поздно.

«Доллар вряд ли поднимется выше порога 80 рублей, в связи с тем что страны ОПЕК и Россия вчера договорились о заморозке добычи нефти. Сейчас многое зависит от внешнеполитической конъюнктуры и ситуации на Востоке, — прогнозирует аналитик IFC Markets Дмитрий Лукашов. — Если цена барреля нефти преодолеет рубеж в $34 и будет выше, то доллар может опуститься ниже 76 рублей, возможно, упадет и до 74–74 рублей. Но очевидно, что время дешевого доллара прошло, снижение его ниже порога 70 рублей маловероятно, и такое возможно, только если все действующие конфликты сойдут на нет, но в ближайший год это фантастический сценарий».

«В последние месяцы курс валют очень нестабилен, и он может «съесть» эффект от более низкой ставки в валюте. Ну и традиционные валютные риски: никто не даст никаких гарантий, что в следующие 10–15 лет курс рубля по отношению к мировым валютам будет укрепляться, возможно всякое, в том числе и очередные резкие девальвации», — добавил Егор Иванов.

Все опрошенные нами эксперты в один голос отмечают: кредитоваться нужно в той валюте, в какой получаешь доход. «При наличии действующего долгосрочного контракта с доходом в иностранной валюте, при условии заимствования на более короткий срок никаких особых рисков в кредитовании в иностранной валюте не возникает, — отмечает независимый аналитик Халима Харисова. — То есть срок получения доходов должен быть более долгим, чем обязательства по кредиту. Однако риск утраты источника доходов присутствует всегда. Никто не застрахован от досрочного расторжения трудовых договоров».

Но дело не только в том, что котировки могут измениться не в самую выгодную сторону. Для внесения платежей придется каждый месяц менять большую сумму денег. В обычный обменник с чемоданом не придешь. Если менять на бирже, то придется заплатить за обналичку или перевод средств. В случае когда человек вносит для оплаты рубли, банк может взять процент за конвертацию.

Исходя из этого, размер выгоды за счет курсовой разницы сводится к минимуму. Есть еще и психологический момент: заемщик, который вынужден менять валюту, будет постоянно волноваться, глядя на любое поползновение вверх. Также нужно будет выждать самый выгодный курс. И тут самое время вспомнить, что нервы дороже.

Кроме того, при худшем развитии событий сегодняшние валютные заемщики рискуют пополнить толпы митингующих, требующих пересчитать им ипотеку. «При остром желании «поиграть» на скачках валютных курсов можно открыть торговый счет на «Форексе» на небольшую сумму, до $1 тысячи», — советует Дмитрий Лукашов.