ЦБ планирует запретить завышение цен на жилье в рассрочку: подробности

Застройщикам могут запретить повышать цену квартиры при продаже в рассрочку. Такую меру планируют включить в законопроект о регулировании этого рынка, рассказал зампред ЦБ Михаил Мамута.

Речь идет о запрете завышать стоимость жилья при продаже частями. Сейчас разница между полной оплатой и рассрочкой может достигать 15–20%, что делает условия для покупателей неравноценными.

«Мы категорически поддерживаем законопроект. Ждем его внесения и надеемся, что это произойдет в ближайшее время», — сообщил Мамута в беседе с «Известиями».

По словам зампреда ЦБ, регулирование уже действует при покупке других товаров в рассрочку. Теперь его хотят распространить и на рынок недвижимости.

Помимо запрета на завышение цены, планируется ограничить штрафы за просрочку — не более 20% годовых от суммы просроченного платежа. Сейчас они могут достигать 50% от всего долга, что фактически лишает покупателя возможности вернуть внесенные деньги при расторжении договора.

Еще одно изменение касается передачи данных о рассрочках в бюро кредитных историй. Сейчас такие сведения туда не поступают, поэтому банки не могут учитывать эти обязательства при оценке долговой нагрузки клиента. В результате заемщик может получить ипотеку, хотя значительная часть его дохода уже уходит на другие выплаты.

Обычно покупатель вносит 20–50% стоимости квартиры, а остаток выплачивается частями в течение нескольких месяцев или лет — до момента оформления права собственности. Сейчас на рынке есть несколько основных схем: 

• короткая рассрочка до ввода дома (несколько месяцев);

• длинная — на один-три года;

• рассрочка с крупными траншами или с небольшим ежемесячным платежом и крупным остатком в конце срока.

По данным ЦБ, на 1 апреля 2026 года общий долг граждан по рассрочкам на жилье составил 1,5 трлн рублей. Это около 17% от стоимости заключенных договоров долевого участия.

Лишь 10% таких сделок успешно переходят в ипотеку, а число расторгаемых договоров растет, пояснила начальник управления финансирования недвижимости «Сбера» Светлана Назарова. Исторически доля продаж жилья с использованием рассрочки составляла 10–20%, но к концу 2024 года выросла до 44%. С начала 2025 года интерес к таким сделкам начал снижаться, отметила она. По оценке ЦБ, отдельные застройщики всё еще продают через рассрочку 30–40% квартир.

Если к моменту регистрации права собственности покупатель не сможет погасить оставшуюся сумму, ему придется брать ипотеку, пояснил управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Однако банк может отказать, и тогда договор расторгают, а человек теряет и квартиру, и внесенные деньги.

Если покупатель внес первоначальный платеж, но не смог продолжить выплаты, договор могут прекратить, уточнила эксперт проекта Народного фронта «За права заемщиков» Александра Пожарская. В таком случае жилье возвращается девелоперу.

«По закону первоначальный взнос должен вернуться покупателю, но застройщик может назначить штраф в размере той же доли стоимости жилья — в итоге клиент лишается и квартиры, и внесенных денег», — пояснила Пожарская.

В этой истории есть и плюсы, и минусы, считает ипотечный брокер Дмитрий Ракута. Понятные условия договора и разумные штрафы действительно защитят покупателей. Главное, по его словам, чтобы покупатель заранее понимал все условия и осознанно принимал решение.

«Но если клиент хочет оформить рассрочку на три, четыре года или даже пять лет, застройщик тоже несет дополнительные расходы. Большинство проектов строятся с использованием проектного финансирования, за которое девелопер платит банку проценты. Поэтому логично, что при длительной рассрочке стоимость квартиры может быть выше», — пояснил Ракута.

По его мнению, именно здесь кроется главное противоречие. Защита покупателя важна, но и лишать застройщика возможности учитывать свои издержки тоже неправильно.

«Здесь нужен баланс. Защитить покупателя важно. Но и лишать застройщика возможности учитывать свои финансовые издержки тоже не совсем правильно», — заключил он.

Регулирование рассрочки в итоге должно стать защитой для граждан, уверен аналитик Freedom Global Владимир Чернов. По его мнению, лучше меньше привлекательных предложений на бумаге, чем договоры с завышенной стоимостью жилья, непонятными штрафами и риском не справиться с платежами. Вероятно, после изменения правил часть таких программ уйдет с рынка, заключил эксперт.