Плата вперед: «обеспечение рисков» или «риск обеспечен»?

Все и всегда с чего-нибудь начинается. Алфавит – с буквы, сказка – со слов «жили-были» и так далее. А с чего начинается выплата денег за выбранную вами для покупки квартиру? С аванса, конечно. Или с задатка?

На самом деле оба понятия имеют место быть на рынке недвижимости, и оба, по сути, представляют собой предоплату, однако, не стоит их уравнивать. Полезно знать, чем они отличаются и для чего вообще придуманы.

«Задаток – прежде всего способ обеспечения обязательств продавца и покупателя друг перед другом, – рассказывает юридический консультант Руслан Мустафин. – Он выражается в денежном эквиваленте и выполняет сразу несколько функций: платежную, удостоверительную (то есть подтверждает заключение соглашения между владельцем и покупателем квартиры) и обеспечительную (закрепляет основные обязательства участников сделки). Что касается аванса, то он является лишь способом расчета и несет только первую функцию».

Как отмечает эксперт, объединяет эти два понятия то, что их размер определяется обычно соглашением обеих сторон и законодательно никак не обозначен. Точно также, кстати, законодательно не прописана методика проведения сделки с недвижимостью с использованием аванса. Задаток же, наоборот, упоминается в главе «Обеспечение и исполнение обязательств» Гражданского кодекса РФ – обращение с ним регулируются его статьями.

В частности, вот что говорится в статье 416: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен». Еще, кстати, и задаток, и аванс могут иметь место в сделке как с участием профессионала, так и без использования услуг посредника. «Если риелтор принимает участие в сделке, то он ни в коем случае не диктует условия и не устанавливает размер задатка или аванса – он только подводит переговоры между сторонами под общий знаменатель», – утверждает г-н Мустафин.

Таким образом кроме общей разницы в формулировке определений, огромна разница и в назначении этих платежей при совершении сделки с недвижимостью. Как отмечают специалисты агентства недвижимости «Эксперт», по закону аванс должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Задаток же возвращается в зависимости от того, по чьей вине это произошло. Если отказался покупатель, задаток остается у продавца. Если же вина продавца – например, он больше не хочет продавать имущество, нашел другого покупателя или передумал, – то он обязан вернуть задаток в двойном размере, то есть здесь предусмотрены еще и штрафные функции.

«Обычно риелтор предлагает покупателю, выбравшему квартиру для покупки, стандартную схему – внесение предоплаты путем заключения соглашения о задатке, – рассказывает юрист, менеджер отдела вторичного жилья Татьяна Кильдибаева. – При этом покупателю обычно расписывают следующую схему: после того как сделка состоится, и договор купли-продажи будет подписан, сумма внесенных средств вычитается из общей стоимости квартиры. Если один из участников предполагаемой сделки откажется от нее, к нему применяются штрафные санкции».

По словам эксперта, отказавшийся от сделки покупатель, скорее всего, не получит свой задаток назад, а отказавшийся продавец будет обязан вернуть задаток в двойном размере. «В итоге – резюмирует г-жа Кильдибаева, – для всех участников будущей сделки предоплата служит некой гарантией того, что договор купли-продажи будет заключен в оговоренные сроки. Покупатель вносит задаток и начинает собирать недостающие деньги. Продавец освобождает квартиру. Риелтор занимается сбором необходимых документов. Все ждут того дня, когда будет подписан договор купли-продажи».

Согласно статье 380 Гражданского кодекса РФ, соглашение о задатке должно быть обязательно совершено в письменной форме независимо от суммы задатка. Существует универсальная форма для написания этого соглашения, однако, оно может быть написано даже в форме такого, казалось бы, несерьезного документа, как расписка.

Не нужно относиться к расписке с иронией – как в российском, так и в международном праве она находится наравне с другими формами документов. Кроме того, ее нотариальное заверение не обязательно вне зависимости от суммы задатка. Другое дело, что для юридической силы она должна быть правильно составлена: должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств, скрепленные личными подписями.

Когда сделка осуществляется при участии независимого посредника, соглашение о задатке обычно оформляется в более официальной, чем подписка, форме. И хотя в нем, чтобы уравнять ответственность продавца и покупателя друг перед другом, обычно прописывается, что, если сделка не состоится по вине продавца, продавец обязуется вернуть полученную сумму в двойном размере в качестве штрафа за нарушение договора, на практике этот пункт далеко не всегда исполняется. Как отмечают специалисты, продавца редко удается оштрафовать – скорее он просто вернет предоплату, чем заплатит ее в двойном размере. Однако, естественно, с недобросовестными продавцами нужно бороться.

С другой стороны, специалисты отмечают, что и продавец, и покупатель после передачи предоплаты редко отказываются от сделки. Возможность неблагоприятного исхода дела снижается еще и за счет того, что часто у каждой из сторон есть собственный представитель-специалист, и, собираясь вместе, они обсуждают все возможные ситуации, которые могут произойти за период действия предоплаты. Обычно такие переговоры и передача предоплаты из рук в руки проводятся без участия непосредственного собственника или продавца квартиры, однако, это не означает, что вы не можете на них присутствовать. Однако, если это действительно профессионалы рынка недвижимости, они сведут риск потери денег и отсутствия у сделки положительного результата к минимуму и без вашего участия.

Не стоит, кстати, забывать, что бывают случаи, когда сделка не может состояться по объективным ни от кого не зависящим причинам, и в ее срыве никто не виноват. Например, на продажу квартиры наложен запрет государства, случилась смерть одного из участников сделки, стихийное бедствие и тому подобное. В этом случае продавец возвращает задаток покупателю в том размере, который получил.

С авансом история примерно та же. Однако здесь следует помнить, что законодательно он не закреплен ни одной статьей Гражданского кодекса, поэтому обращаться с ним стоит особенно внимательно. Его размер, кстати, обычно составляет очень небольшую часть полной стоимости недвижимости. Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. Здесь важно достигнуть соглашения как можно по большему кругу вопросов, и закрепить это на бумаге, чтобы избавить себя от возможных проблем. Всегда помните: то, что сказано устно, при сделках с юридической недвижимостью силы не имеет.

Среди агентств недвижимости принята практика работы как с авансами, так и с задатками. По словам г-на Мустафина, для риелторов предпочтительнее все-таки задаток. Действительно, в чем-то с ним гораздо проще работать – он опирается на конкретные материалы российского законодательства, а, значит, в случае чего легче будет разрешить проблемы, в том числе и в судебных инстанциях.

Судебные инстанции появляются, когда встает вопрос об авансе и задатке, если одной из сторон что-то не нравится по результатам исполнения заключенного соглашения, и она с полным правом обращается в суд. Тема судебных тяжб, связанных с задатками-авансами, весьма обширна и достойна отдельного материала, однако, как многие догадываются, до судебного разбирательства дело все-таки лучше не доводить.

Подводя итог разговора о вариантах предоплаты при совершении сделки с недвижимостью, стоит предостеречь вас от отказа от предварительных платежей. Многие могут подумать, прочитав материал: «При таких сложностях и возможных трудностях, финансовых потерях и так далее проще и лучше вовсе не использовать плату вперед». Не забывайте, уважаемые читатели: здесь, как и во всех операциях, где вертятся немалые деньги, главное все сделать грамотно и профессионально – это и есть залог минимальных потерь от выплаты задатка плюс полная уверенность в том, что сделка состоится. Слава Богу, наш город полон профессионалов, которые не оставят вас беде и помогут заполучить квартиру своей мечты без каких-либо финансовых потерь на начальном этапе.