Украсить прежде, чем продать

Согласно статистическим данным, россияне в среднем один раз в жизни совершают сделку с недвижимостью. А это значит, что каждому из нас с большой вероятностью хоть раз в жизни да придется пройти процедуру покупки-продажи жилья. Одна из ее важных составляющих – показ либо осмотр квартиры: здесь тоже имеются свои тонкости и нюансы, причем для обеих сторон, участвующих в процессе.

Есть смысл начать даже с более ранней стадии – подачи и чтения объявлений, а также ведения разговоров по телефону с потенциальной второй стороной. Если вы все-таки обратились к объявлениям, будьте готовы к тому, что они далеко не полностью отображают действительность. Скажем, описывая продаваемый объект недвижимости, автор бумажки обычно все слегка преувеличивает: метраж квартиры путем некоторого домысливания на пару квадратных метров возрастает, действительные 20 минут до остановки общественного транспорта превращаются в пять-восемь...

Могу привести пример из собственного опыта, который, правда, не связан с продажей и покупкой жилья, но это также была сделка с недвижимостью. Речь идет об аренде. Коллега по прошлой работе, сейчас живущий в Самаре, собрался в Уфу в командировку и попросил меня найти ему квартиру на несколько суток. Вариант с гостиницами отпал сразу: в нашем городе это недешевое удовольствие. Интернет сегодня пестрит объявлениями об аренде жилья, большинство из которых сопровождаются фото. В финале моих поисков достойного жилья выяснилось, что ни одна из выложенных в сети фотографий не соответствует действительности: на картинках потенциальные арендаторы видят красивые ухоженные квартиры с современным интерьером, а в реальности все выглядит иначе: обстановка оставляет желать лучшего, а о чистоте жилья вообще не может идти речи.

Автора можно понять: он пытается выгодно подать свое предложение в ряду сотен подобных. Однако, если вы сами автор, не стоит все-таки особенно усердствовать в подобном сочинительстве: если покупатель попадется на ваше объявление и придет посмотреть квартиру, различие желаемого и увиденного, к примеру, на десять метров может его серьезно возмутить. Если вы покупатель, не стесняйтесь проверять квартиру по документам – например, свидетельству права собственности на жилье.

«Показывать квартиру лучше и правильнее в моменты ее максимальной привлекательности. Перед этим, кстати, стоит более объективно оценить все ее плюсы и минусы. Для этого не стесняйтесь, позовите соседей или других не связанных с ней прямым образом людей – пусть скажут без утайки, что их всегда раздражало в вашей квартире. Низкие потолки, узкий коридор, маленькая кухня, ужасный вид из окна или что-то другое, – советует специалист отдела аренды агентства недвижимости «Insite» Артем Сычкин. – Понятно, что хрущевскую кухню никуда не спрячешь, но с некоторыми недостатками можно бороться. Например, если вид из вашего окна представляет собой удивительной красоты панораму, то просмотр лучше назначать на светлое время суток и гордо показать покупателю реку, лес и другие пейзажи из окна квартиры. Помойки или заводские трубы под окном показывать следует вечером, предварительно занавесив окна».

Вполне логично, что покупатель, который придет полюбоваться своей будущей жилплощадью, не должен видеть ее в захламленном состоянии. Все, что можно вымыть и отчистить (дверь от грязных следов рук, подоконник от земли, пол от пятен), должно быть вымыто и отчищено. Не повредит также проветрить квартиру, может быть, выбросить что-нибудь из ненужных вещей, раз все равно предстоит переезд. Постарайтесь по мере сил прибраться в день просмотра – чисто психологически ваш гость может связать неаккуратность нынешнего хозяина с нахождением квартиры в ужасном состоянии и ее слишком завышенной ценой.

Если же вы пришли в не очень опрятную квартиру покупателем, повода для расстройства у вас нет никакого: важно понять, что захламленность квартиры зависит только от степени аккуратности ее владельца, а вам уборка такого жилища не должна влететь в копеечку, зато появляется возможность поторговаться с хозяином и значительно уменьшить сумму покупки. Гораздо важнее обратить внимание не на степень захламленности квартиры, а на некоторые ее составные элементы. Проверьте надежность оконных блоков, дверных конструкций, сантехники, разного рода инженерного оборудования и электропроводки. Естественно, потолок и стены не должны разваливаться, а пол – проваливаться.

Применительно к уборке: не нужно, кстати, бросаться и в другую крайность – делать ремонт непосредственно перед продажей. По словам риелтора Евгения Симонова, предпродажный ремонт обычно не окупается. Однако из всякого правила бывают исключения: в некоторых квартирах ремонт действительно необходим. Это коммуналки, в которых жили асоциальные персонажи, любившие выпить, очень неаккуратные хозяйки и так далее. Но и в этом случае работы должны быть максимально экономными, только чтобы удалить грязь и дурной запах.

Если в квартире на продажу обваливается штукатурка, лучше, конечно, сделать косметический ремонт. Снять слой облупившейся краски и покрыть поверхности свежей, но самой дешевой, подклеить обои там, где они отошли и так далее. В крайнем случае, если, скажем, обои проще переклеить, чем подклеить, лучше вообще освободить от них стены. Внешний вид квартиры оказывает на клиента большое психологическое воздействие: если сначала ему показали затемненную квартиру с серыми стенами и оторванными обоями, а на следующий день – светлую ухоженную квартирку по цене на 100 тысяч дороже, то клиент выберет именно ее, утверждают специалисты.

Грубейшая ошибка хозяев квартиры состоит в том, чтобы уделить внимание только собственной жилплощади. Не забывайте, стоимость квартиры зависит не только от ее внутреннего содержания, но и от состояния подъезда. Если клиенту квартира понравилась, но в подъезде вывернуты лампочки, лифт не работает, а входной двери в подъезд вообще нет – вряд ли покупатель будет гореть желанием купить ваши жилметры. Зато его наверняка привлекут чистый подъезд, надежная входная дверь, свежий воздух и так далее. Вкрутите лампочки в подъезде, даже если это для вас не типично, откройте окна. Неплохо также подмести полы и помыть лестничную площадку.

Это лишь небольшая часть рекомендаций, которые прямо или косвенно влияют на настроение клиента и на принятие им окончательного решения. Как отмечают специалисты рынка недвижимости, в некоторых случаях особенности предпродажной подготовки могут повлиять и на цену жилья, хотя в целом – весьма незначительно. Дело в том, что на интерес покупателя к квартире влияет множество факторов, среди которых – близость к остановкам общественного транспорта, магазинам, возраст дома, планировка квартиры и так далее.

К тому же, если сделка все-таки совершается с участием риелтора, цена обычно обговаривается еще до показа квартиры клиенту и практически никогда не меняется после его посещения предлагаемой жилплощади. Если риелтор никуда не торопится, так же как и продавец неухоженной квартиры, в этом случае недовольному покупателю не удастся сбить цену за внешний вид. Такое возможно в случае необходимости срочно продать квартиру, если, скажем, она уже находится в цепи сделок и от этого зависит успех деятельности риелтора, разница в цене будет составлять порядка нескольких десятков тысяч.