Обманутых дольщиков станет больше?

Пока в правительстве обсуждают новые методы защиты от обманутых дольщиков, количество семей, так и не увидевших ключи от квартир, растет. При этом последние предложения Минстроя могут оставить страну не только без мелких застройщиков, но даже без крупных. Строительному рынку придется искать пути выживания.

Вероятность стать обманутым дольщиком в России для покупателя строящегося жилья становится все выше. Она сохраняется, даже если договор заключен со вполне порядочным застройщиком, который изо всех сил старался завершить новостройку. Проблема в том, что если компания не сможет пережить одновременно кризис и законодательные нововведения – дольщику придется ждать, когда его дом достроит кто-нибудь другой.

Самый громким примером последнего времени стала история с застройщиком «СУ-155», который работал в 15 регионах страны и сейчас не может достроить 36 объектов. Из-за этого потенциально в число обманутых дольщиков можно бы было записать около 30 тысяч семей. Сейчас рассматривается вопрос санации компании и последующая достройка объекта инвестором.

О том, что обманутых дольщиков может стать еще больше, представители строительной сферы говорят все чаще. Так, на форуме MREF-2015 президент Ассоциации застройщиков Московской области Андрей Пучков отметил, что рентабельность строительного бизнеса в Подмосковье упала на 10%, а дальнейшее снижение стоимости квартир в новостройках также приведет к появлению обманутых дольщиков.

Только за первые 7 месяцев 2015 года, по данным депутата Госдумы Александра Хинштейна, прирост проблемных объектов – 138. Количество человек в списках обманутых выросло на 19%.

При этом законодательные инициативы идут застройщикам не на пользу. Так, 1 октября вступили в силу изменения, ужесточающие отбор компаний для страхования договоров долевого участия. Из-за этого почти во всех регионах на несколько недель приостановились продажи квартир в новостройках.

В некоторых регионах ситуация относительно стабилизировалась, например, в Челябинской области. «В регионе работает несколько страховых компаний, которые готовы выдавать челябинским застройщикам страховые полисы ДДУ, – отмечает гендиректор СРО "Союз строителей Южного Урала и Сибири" Юрий Десятков. – В начале октября была техническая заминка, сейчас компании уже отработали механизм выдачи этих документов. Но это скорее монополизация рынка и получение прибыли, чем реальное решение проблем страхования». При этом Десятков отметил, что из-за этих нововведений на рынке страхования договоров долевого участия активность дольщиков упала, а затраты застройщиков возросли – так как страховщики повысили ставки.

В других регионах застройщики опасаются, что ситуация с изменением списка страховых может повториться. «Из 20 компаний в списке Центробанка 15 не занимаются страхованием застройщиков, – заявил председатель совета ассоциации "Пермские строители" Виктор Суетин. – Остается пять. Все российские застройщики к ним обращаются, те говорят: "Хорошо, мы рассмотрят заявку, но вы 825-е в очереди". Но когда очередь до нас дойдет и страховка будет оформлена, никто не гарантирует, что эта страховая компания все еще будет в списке Центробанка. У застройщиков есть три варианта привлечения денег на возведение объекта: это собственные средства, кредиты и деньги дольщиков. Но из-за затянувшегося кризиса собственных денег у застройщиков почти не осталось. Банки застройщиков почти не кредитуют. А если и кредитуют, то под очень высокие проценты. У нас оставался только вариант привлечения денег по 214-ФЗ. На долевке держится весь рынок. Но и этот единственный путь нам отрезали. Дело в том, что 90% покупателей используют ипотеку. А для перечисления денег застройщику банку нужен зарегистрированный в Регпалате договор долевого участия. А для регистрации нужен страховой полис. Страховки нет, и вся цепочка рушится».

При этом оставшиеся страховые компании в несколько раз повысили ставки – с 0,5% до минимум 1,5%. Альтернативный вариант – через общество взаимного страхования. Ставки там не ниже. Плюс в случае банкротства одного из застройщиков другим членам общества придется выполнять его обязательства. А если обанкротится крупный застройщик (как случилось с петербургским «СУ-155»), «взаимовыручка» может просто разорить остальные компании. Есть и третий вариант – банковская гарантия. Но кроме выплат в 1,5-2%, в этом случае от застройщика требуется еще и имущественный залог. При этом имущество тоже придется страховать. Пока что некоторые застройщики выкручиваются, но долго это продолжаться не может.

«Совершенно не понимаю, что будет со строительным рынком дальше. Изменения делались для того, чтобы защитить дольщиков, но они, наоборот, ставят безопасность дольщиков под угрозу. Сейчас по всей стране компаниям будет крайне сложно достроить объекты, не говоря уже о том, чтобы не сорвать сроки», – отметил Виктор Суетин.

Но и до начала октября дела у застройщиков шли не гладко. Согласно анализу данных Росреестра, в третьем квартале застройщиками заключено договоров участия в долевом строительстве на 20,3% меньше аналогичного показателя 2014 года. В целом за девять месяцев отставание по сравнению с прошлым годом по количеству заключенных договоров составило 12%. При этом наблюдается рост количества ДДУ, заключенных застройщиками с юридическими лицами. За 9 месяцев 2015 года доля таких договоров составила 11,8%, против 9,6% в 2014 году. Это может свидетельствовать об увеличении случаев расчета застройщиков квартирами с подрядчиками. При этом зарегистрировано 112 718 случаев внесения изменений в договоры участия в долевом строительстве, что на 15,7% больше, чем в 2014 году. «Такой рост может свидетельствовать о росте проблем у застройщиков с соблюдением сроков передачи объектов участникам долевого строительства», – отмечают специалисты НОЗЖ (Национального объединения застройщиков жилья).

Тем не менее, возможно, уже в следующем году строительным компаниям придется столкнуться с новыми изменениями в закон о долевом участии, которые подготовил Минстрой. От идеи введения аналога ОСАГО (страхование рисков за счет дольщика) при покупке строящегося жилья власти уже отказались. Зато остались другие предложения. По данным издания «Ведомости», авторы поправок предлагают установить минимальный порог для собственного капитала застройщика – не менее 5% от средней стоимости возводимого им жилья (произведение его общей площади на среднюю цену квадратного метра). Если размер капитала не дотягивает до этой планки, то нужно, чтобы сумма собственных капиталов застройщика и юридических лиц, заключивших с ним договор поручительства, составляла хотя бы 1 млрд рублей.

Эту меру раскритиковал борец за права дольщиков депутат Госдумы Александр Хинштейн. Он отметил, что вряд ли можно считать приемлемой ситуацию, когда застройщик с капиталом в 10 тыс. рублей принимает обязательства на миллиарды рублей. Но разработчики проекта предлагают неверную конструкцию. «В законопроекте предложено установить уровень собственных средств для застройщика, ведущего подобное строительство, в размере 1 млрд рублей. Таких компаний в стране вообще нет. У крупнейшего застройщика объем собственных средств достигает 800 млн рублей», – цитирует Александра Хинштейна «Интерфакс». При этом депутат заявил, что правильнее было бы использовать модель определения ответственности застройщиков, которая бы зависела от объемов планируемого им строительства и цены квадратного метра в регионе.

А сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров и вовсе выступил против принятия новых изменений. «Строительная отрасль переживает сложные времена. Внесение изменений в 214-ФЗ в этих условиях крайне нежелательно, так как это одна из основных схем, в рамках которых происходит привлечение средств в строительную отрасль», – говорит эксперт.

Отметим, что предлагают как серьезные изменения (например, появление спецсчета, с которого деньги дольщиков можно будет тратить лишь в строительных целях), так и достаточно простые, но действенные (обязать застройщиков раскрывать на сайтах информацию о бенефициарах, публиковать копии аудиторских заключений, разрешений и проектную документацию). Но смогут ли эти поправки защитить обманутых дольщиков, просто способствуют монополизации рынка строительства жилья или приведут к появлению новых проблемных объектов – можно будет судить лишь после появления окончательной версии законопроекта.