Пять признаков проблемной новостройки

В кризис размер дисконта на некоторые объекты недвижимости доходит уже до небывалых ранее 25%. Верить ли рекламным обещаниям девелоперов и чем может обернуться погоня за дешевым квадратом? В этих вопросах разбирались эксперты нашего сайта.

«Правильная» новостройка неуклонно дорожает, уверяют специалисты рынка недвижимости. С момента открытия продаж до ввода жилья в эксплуатацию рост цен, как правило, составляет 20-30%. Так устроен этот рынок: любое снижение стоимости временно, оно обязательно сменяется подорожанием. Если же цены только падают, скорее всего, проект не так хорош, как уверяют в рекламе. Возможно, спрос на него минимален и сделки единичны. Кроме того, застройщик может испытывать недостаток финансирования. Снижая стоимость квадратного метра до уровня себестоимости, он фактически выстраивает «пирамиду», когда деньги привлеченных клиентов идут на дальнейшее строительство жилья для будущих покупателей. Если приток заинтересованных лиц уменьшается, стройка «встает» на неопределенный срок.

Кризис усугубил проблемы в строительной отрасли, число не способных выполнить свои обязательства девелоперов постоянно увеличивается. По данным депутата Госдумы РФ Александра Хинштейна, число обманутых дольщиков в России по итогам прошлого года удвоилось и в настоящий момент составляет 114 тысяч человек. Одна из причин тому – банкротство строительных компаний.

«На мой взгляд, уровень скидок вряд ли должен превышать 15%, – добавляет генеральный директор IKON Development Евгения Акимова (Москва). – Если застройщик дает больше, вполне возможно, что это маркетинговый прием: сначала цены повышают на 20-25%, а потом якобы предлагают дисконт в том же размере. Прежде чем «гнаться за скидкой», сравните цены у конкурентов. Вполне возможно, что их предложения без дисконта будут вполне сравнимы со стоимостью объекта по «уникальной» акции».

Кратковременные акции являются одним из самых эффективных способов привлечения покупателей. В кризис практически все девелоперы пользуются этим инструментом. На рынке недвижимости есть традиционные периоды сезонных распродаж. Как правило, акции устраивают под Новый год и ближе к концу строительного сезона – в августе-сентябре. Если же скидка затянулась или действует постоянно – это серьезный повод насторожиться.

По словам экспертов, в кризис даже самые успешные девелоперы не способны на щедрые «подарки». На протяжении последних двух лет затраты на строительство вплотную приблизились к минимальным значениям цены квадрата на первичном рынке. Слишком высокие скидки – до 20% – и череда акций в режиме нон-стоп говорят о возникших у застройщика проблемах. Вполне возможно, что с их помощью он отчаянно пытается привлечь деньги на продолжение строительства.

«Скидка даст временный эффект, но не факт, что собранных денег хватит на завершение строительства, – комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая (Москва). – Если в проекте дисконт имеет постоянный характер и цены не растут, то это риск вложить средства в будущий недострой. Проекты, показывающие планомерный рост цен, – самый надежный выбор и гарантия того, что жилой комплекс продается хорошими темпами и будет сдан вовремя».

Основным признаком устойчивости проекта являются высокие и стабильные темпы реализации жилья. Меняется ли количество квартир в продаже, можно отследить на сайте жилого комплекса. Если свободных квадратов становится все меньше, регулярно появляются новые брони, значит объект пользуется спросом. К тому же высокий интерес к проекту дает определенные гарантии того, что продукт ликвиден. При изменении своих жизненных планов квартиру можно будет достаточно быстро продать.

«Средняя доходность строительного бизнеса составляет около 20%, – комментирует управляющий партнер группы компаний «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский (Москва). – Причем в массовом сегменте она минимальна, и больших резервов для сокращения собственной прибыли у застройщиков нет. Если вы видите дисконт, в 1,5-2 раза превышающий средний по рынку, то стоит задуматься. Как правило, большие скидки могут свидетельствовать о наличии самых разных проблем у застройщика. Наблюдайте за тем, как идут продажи, как часто с официального сайта снимают лоты. Также посмотрите реестр проблемных объектов и застройщиков, который составляют региональные власти: вполне возможно, что «щедрый» девелопер может числиться в таком списке».

«Ключи в день оплаты» – такой рекламный слоган может серьезно повлиять на ваше решение о покупке квартиры. Однако в сочетании с низкой ценой на квартиру и подозрительными скидками это повод не спешить и разузнать об объекте больше информации. Нередко складывается ситуация, когда дом уже построен, но не вводится в эксплуатацию из-за отсутствия подключенных коммуникаций. В этом случае покупатель действительно может получить ключи в день покупки недвижимости, но с новосельем придется повременить. Жить в квартире без электричества и водоснабжения ему вряд ли понравится. Ответить на вопрос о том, когда коммуникации будут подключены, зачастую не может даже сам девелопер.

Увеличение числа строителей-банкротов эксперты связывают с падением спроса и платежеспособности покупателей. А также с повышением цен на стройматериалы и ужесточением нормативов обеспеченности жилых комплексов социальной инфраструктурой. Например, в некоторых регионах сегодня власти обязывают застройщиков возводить в два раза больше детских садов, школ и других социально-бытовых объектов, чем в докризисные годы.

Исследовать технические вопросы рядовому покупателю непросто. Тем не менее можно поискать подробную информацию об объекте и о проблемах с коммуникациями в открытых источниках. «Прогуглить» объект на городском форуме, прогуляться по округе и поговорить с соседями, приглядеться к выбранному жилью – идет ли реальное заселение? Если же квартирный вопрос стоит остро и переехать в новое жилье вам необходимо быстро, лучше не рисковать и отдать предпочтение объекту с построенными и уже введенными в эксплуатацию корпусами.

Демпинг может быть сигналом и того, что у девелопера не хватает документов для продолжения работы. Для того чтобы проект был сдан, недостаточно просто построить дом – положить кирпич один на другой. Важно, чтобы комплекс изначально имел всю разрешительную документацию и был согласован. Базовый «пакет», который должен проверить потенциальный покупатель, включает в себя: учредительные документы, лицензию застройщика, разрешение на строительство, проектную документацию по объекту и правоустанавливающие документы на землю. Девелопер обязан предоставить для ознакомления все необходимые бумаги. Отказ от этого должен насторожить покупателя.

«Распространенным нарушением является строительство многоквартирных домов на участках, предназначенных для ИЖС или нежилых объектов, – разъясняет вице-президент группы компаний «Сапсан» Светлана Шмакова (Москва). – Кроме того, застройщик может допустить отступления от согласованного проекта. В лучшем случае это оборачивается затягиванием сроков введения ЖК в эксплуатацию, пока проводятся экспертизы и проверки. В худшем – суд отказывается признать право на постройку и выносит постановление о сносе дома».

За помощь в подготовке материала благодарим пресс-службу компании «Метриум Групп».