Кредит недоверия. Почему банки массово повысили ставки по ипотеке, хотя ключевая ставка ЦБ всё та же

После объявления частичной мобилизации банки начали один за другим менять ставки по ипотеке. Хотя ключевая ставка ЦБ оставалась неизменной с середины сентября. Вместе с экспертами разбираемся, в чём причины, что происходит с самым популярным кредитом, как меняются условия для покупки квартир и чего ждать к концу года.

Кто и как изменил ставки по ипотеке

Обычно банки уменьшают ставки по ипотеке после того, как Центробанк снижает ключевую ставку. То же самое — с увеличением. По ключевой ставке ЦБ кредитует коммерческие банки и принимает от них депозиты. В свою очередь банки выдают кредиты гражданам и бизнесу под ставку выше ключевой и чутко следят за предпосылками к ее изменению.

Последний раз ЦБ снизил ключевую ставку 16 сентября — до 7,5%. При этом регулятор уточнил, что дальнейшие решения по ключевой ставке будут приниматься с учетом фактической и ожидаемой инфляции относительно процесса структурной перестройки экономики.

— Допускаем, что следующим шагом, кроме сохранения ставки, может быть и повышение. Но при этом не исключаем и снижение. Мы сейчас действительно на такой стадии, где всё зависит от внешних и внутренних факторов и от того, как будут реализовываться проинфляционные и дезинфляционные риски, — заявила в тот день на пресс-конференции председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

Спустя несколько дней в России объявили частичную мобилизацию, и банки начали переписывать главное условие выдачи ипотеки — процентную ставку, не дожидаясь отмашек от ЦБ.

Согласно информации на сайтах и телеграм-каналах кредитных учреждений, с октября повысили ипотечные ставки Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, «Уралсиб», «Зенит» Райффайзенбанк, МКБ и другие.

По словам банкиров, помимо ключевой ставки Банка России на ставки по ипотеке влияет еще ряд факторов.

— В течение месяца наблюдался рост доходности облигаций федерального займа — как долгосрочных, так и краткосрочных, что повлияло на повышение ставок по ипотечным кредитам у ряда банков. Сбер приложил максимальные усилия для сохранения текущих ставок, однако рыночные условия не позволяют сохранить их на прежнем уровне в течение такого длительного периода. Потому с 8 октября мы вынуждены минимально скорректировать ставки по рыночным ипотечным продуктам на 0,5%, — прокомментировали 74.RU в пресс-службе Сбербанка. — Даже с учетом изменений ставки Сбербанка по ипотеке всё равно останутся одними из самых выгодных на рынке.

При этом ставки по госпрограммам остаются неизменными, а у клиентов есть возможность снизить ставку по ипотеке с помощью акций и услуг, добавили в Сбербанке. Так, можно снизить ставку на 0,3% при выборе и покупке вторичной недвижимости на «Домклик». Используя электронную регистрацию, можно скинуть 0,3%, а оформление ипотечной сделки пройдет быстрее. Также есть скидка на ставку 1% для зарплатных клиентов, страховка жизни и здоровья позволит снизить ставку по кредиту на 1%. Кстати, все эти предложения суммируются, так что в итоге можно снизить ставку Сбера до 4,1%.

С 13 октября Банк ДОМ.PФ снизил на 0,2% ставки по четырем льготным ипотечным программам. Теперь здесь предлагают льготную ипотеку — от 5,8%, семейную — от 4,8%, дальневосточную — от 0,9%, для IT-специалистов — от 3,9%.

— Для нас важно, что меры господдержки на рынке ипотеки затрагивают широкий круг потенциальных заемщиков, в том числе льготные категории граждан, имеют социальный и демографический эффект, а также стимулируют жилищное строительство и экономику в целом, — прокомментировал заместитель председателя правления Банка ДОМ.PФ Алексей Косяков.

Кроме того, ДОМ.РФ готовит к запуску единую ипотечную программу еще в 14 регионах, в том числе в Челябинской области. Новый механизм позволит существенно снизить ставки по кредитам за счет объединения федеральных программ ДОМ.РФ с дополнительной субсидией со стороны регионов. Пока такая программа реализуется только в Ростовской и Белгородской областях — жители могут снизить ставку по кредиту на 4,5 и 3% соответственно.

Однако ставки по стандартным ипотечным продуктам ДОМ.РФ все-таки увеличил. Теперь ипотека на новостройки начинается от 10,4%, на вторичное жилье и на строительство индивидуального дома — от 10,6%, на рефинансирование — от 11,3%.

«Займы подорожали, риски подросли»

В этом году банки заранее снижали ставки по кредитным продуктам и депозитам до официального решения регулятора по ключевой ставке, отметили в Контрольно-счетной палате Челябинской области.

— Прогнозировать ее снижение было достаточно легко, поскольку она была слишком высокая, а также приближалась сезонная дефляция. Теперь же ситуация с сезонными продуктами обратная, поскольку спад цен на них прошел либо завершается. Также из-за сниженной инфляции у ЦБ РФ остается меньше пространства для маневров. На этом фоне инфляция начнет расти, и ключевую ставку придется со временем увеличивать, — объяснили в региональной КСП.

Кроме того, наблюдается рост стоимости облигаций федерального займа (ОФЗ) — как краткосрочных, так и долгосрочных, отметили эксперты. Речь идет о долговых бумагах, за счет которых государство планирует покрыть в будущем дефицит федерального бюджета.

Банки рассматривают ОФЗ как менее рисковые инвестиции, следовательно, если их стоимость растет, то банки вынуждены поднимать ставки по ипотеке и кредитам.

— В последние недели в стране наблюдается общее ухудшение финансовых условий, что выразилось, в частности, в увеличении доходностей ОФЗ, в снижении профицита ликвидности в банковской системе. Это также оказывает повышательное давление на кредитные ставки, в том числе и в ипотечном сегменте, — отметил аналитик финансовой группы «Финам» Игорь Додонов.

— Текущий рост ставок по ипотеке прежде всего связан с ростом стоимости фондирования (привлеченных банком средств — на депозитных, расчетных и текущих счетах клиентов, заимствований на рынках капитала, межбанковских кредитов и так далее. — Прим. ред.). Банкам необходимо стараться сохранять уровень маржи, — объяснила процесс переписывания ставок проектный лидер аналитической компании Frank RG Ольга Филиппова.

Эксперты выделили несколько факторов, из-за которых банки решили повысить ставку по ипотеке.

— Банк России, возможно, завершил цикл снижения ставок. Напомню, что регулятор снижал ключевую ставку шесть заседаний подряд и в данный момент может взять паузу или даже разово повысить ставку. Во-вторых, займы подорожали на фоне принятия законов о кредитных каникулах и списании долгов погибших мобилизованных граждан. Возросли риски по невозврату кредитов, — прокомментировал финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов. — И в-третьих, высокий спрос населения на наличность после запуска частичной мобилизации. Банки повышают проценты по вкладам, чтобы снизить отток денег и удержать клиентов. Для банков изменились условия, теперь они нивелируют появившиеся риски через повышение ставки.

Банки ждут убытков от мобилизации

На повышение кредитных ставок, в том числе по ипотеке, повлияла и частичная мобилизация в России, единодушны эксперты.

— На мой взгляд, увеличение ипотечных став­ок при стабильной кл­ючевой ставке в знач­ительной степени свя­зано с объявлением о частичной мобилизац­ии в стране. Призывн­ики и члены их семей получили возможность брать кредитные каникулы в том числе и ипотечным займам, а в случае гибели военнослужащего или по­лучения им сильных увечий его кредит буд­ет списан в убыток банку. Таким образом, растут риски перебоев с обслуживанием ипотечных кредитов, что банки компенсируют увеличением ставок по ним (и ужесточен­ием требований к зае­мщикам), — объяснил аналитик финансовой группы «Финам» Игорь Додонов.

После объявления частичной мобилизации рассматривается и уже принято немало законов, которые облегчают жизнь заемщикам, но усложняют — финансовым организациям. Тут и кредитные каникулы, и реструктуризация долгов, и даже их списание непонятно за чей счет — по крайней мере, в официальных документах это не прописано. Понятно, что банки поспешили минимизировать растущие риски.

— Для призывников и их семей утверждены меры поддержки, в том числе кредитные каникулы по ипотечным кредитам и списание кредита в случае гибели или сильных увечий военнослужащего. Банки компенсируют возросшие риски по обслуживанию ипотечных кредитов за счет увеличения их стоимости, — указали в региональной Контрольно-счетной палате.

Что будет с ипотекой

С начала года ипотечный портфель российских банков, по данным ЦБ РФ, вырос на 9,7%, а это почти в два раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снизится ли теперь объем выдачи кредитов и число ипотечных сделок, спросили мы экспертов.

— Август пока что был самым оптимистичным месяцем по приросту портфеля и, скорее всего, останется таковым. Далее стоит ожидать планомерного спада — примерно на 2–3% по итогам четвертого квартала, — спрогнозировал финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов.

По словам эксперта, таких показателей стоит ждать только при условии сохранения рублем относительно сильных позиций к доллару — до 70 рублей за доллар.

Нынешняя геополитическая обстановка и рост ипотечных ставок, безусловно, окажут влияние на объем выданных кредитов в сторону его сокращения, добавила проектный лидер аналитической компании Frank RG Ольга Филиппова. Но на сколько именно, оценивать можно будет позже.

— В связи с ростом ипотечных ставок, а также вероятным снижением спроса на жилье в условиях повышенной неопределенности можно ожидать определенного ослабления выдач ипотечных займов в ближайшие месяцы, — спрогнозировал Игорь Додонов. — Пока, на мой взгляд, влияние на ипотечный рынок будет не очень существенным.

В дальнейшем всё будет зависеть от развития ситуации в экономике, потребуются ли новые мобилизованные и так далее, заключил эксперт.