«По сути это еще один кредит»: риелтор — о том, каким злом могут обернуться ипотечные каникулы

Ипотечные каникулы часто воспринимаются именно как отдых и временное прощение долгов. На самом деле это не так. Из-за них ваш кредит может увеличиться, а платежи в один прекрасный момент стать непосильными. О том, что такое ипотечные каникулы и стоит ли ими пользоваться, рассказывает Екатерина Торопова, директор группы компаний «Метражи».

Сразу скажу, что я не люблю эту программу. Думаю, что примерно такая же позиция у большинства специалистов, которые «варятся» на рынке недвижимости. Причина очевидна. Мы каждый день сталкиваемся с простыми людьми, которые по неопытности соглашаются на «выгодные» условия каникул, а в итоге только усугубляют свое положение.

Да, в редких случаях ипотечные каникулы взять можно — но в 99% случаев я бы советовала даже не смотреть в их сторону. Если наступили трудные времена и нечем платить ипотеку, почти всегда лучше выбрать другое решение. И вот почему.

Это еще один кредит

Давайте на конкретном примере. Допустим: у вас остаток ипотеки в один миллион рублей, ежемесячный платеж 20 тысяч рублей и вы хотите взять ипотечные каникулы на шесть месяцев, с июля по декабрь включительно, с мыслью, чтобы до конца года вообще ничего не платить. Хотите взять передышку, чтобы найти новую работу, например.

Банк одобряет вам ипотечные каникулы с нулевым платежом. И переносит свою недополученную прибыль за эти полгода, 120 000 рублей, в «хвост» вашего долга. То есть с января ваш долг составит уже не миллион рублей, а 1 120 000 рублей. Но и это еще не все.

Да, вы сможете выбрать: увеличить платеж или оставить его тем же, что был, и увеличить срок кредита. Но надо иметь в виду, что срок может увеличиться не на шесть месяцев, а на год или больше. Причины могут быть указаны разные. Например, «по кредитной политике банка клиент с данным доходом может обслужить увеличенный кредит только в указанный срок».

Погашение ипотеки «с хвоста»

Стандартное допсоглашение к кредитному договору предусматривает, что клиент сначала возвращает все льготы и неустойки, потом проценты, а потом уже тело кредита. Чувствуете подвох? Все ваши досрочные выплаты пойдут именно в погашение долга, который накопился за время ипотечных каникул, а львиную долю этого долга составляют именно проценты.

Огромный подводный камень в этой ситуации, о котором не все знают, — погашение ипотеки маткапиталом. Когда клиент во время или после ипотечных каникул вносит сумму материнского капитала на частично-досрочное погашение ипотеки, то по умолчанию сначала погашается вся льготно-процентная часть, а уже потом тело кредита.

«Черная метка» в кредитной истории

Специалисты банка вам скажут, что ипотечные каникулы никак не влияют на кредитную историю клиента. Исходя из практики, отвечу: это не так. Во-первых, на сам срок ипотечных каникул вас вносят в список неблагонадежных заемщиков. Во-вторых, после льготного периода у вас в кредитной истории отображается пункт о том, что вы брали каникулы, и все банки это видят. А реагируют они по-разному: кто-то просто более внимательно начинает вас проверять, кто-то просто сразу пишет отказ по заявке.

Вместо ипотечных каникул могут навязать другую программу

Сейчас этого меньше, а еще год-два назад были массовые жалобы на банки. Человек подает заявку в банк на ипотечные каникулы, а в результате подписывает документы на другую программу, например на реструктуризацию, причем с крайне невыгодными условиями. И отказаться от этой программы клиент уже фактически не может.

Есть случаи, когда человеку предлагают «кредитные каникулы» через СМС или по телефону. При этом условия и новый график платежей человек не видит, он просто подтверждает свое согласие, и ему приходит на телефон сообщение: «С такого-то числа у вас будет такой-то платеж». Человек начинает что-то понимать, когда по прошествии нескольких месяцев его ежемесячный платеж увеличивается, например вдвое.

Если вы все-таки хотите взять ипотечные каникулы

Чтобы минимизировать все риски, придерживайтесь нескольких правил.

1. Просите отсрочку по уплате процентов. Это самый выгодный вариант из всех возможных. Банки часто предлагают отсрочку по уплате основного долга. И люди подписываются, не понимая, что их ежемесячный платеж уменьшится на сумму основного долга, то есть совсем ненамного. Особенно это ярко видно, если кредит недавний.

Допустим, ваш ежемесячный платеж составляет 20 тысяч и 17 тысяч из них проценты. Если вы попросите отсрочку основного долга, то будете платить все каникулы по 17 тысяч, понятно, что это не особенное облегчение, правда? А вот если у вас отсрочка по уплате процентов, то вы будете платить в каникулы по три тысячи ежемесячно. Это уже легче. Конечно, в этом случае сумма кредита увеличится, о чём мы говорили раньше, но все-таки не так, как если бы вы не платили в каникулы совсем.

2. Внимательно читайте дополнительное соглашение. В нём должен быть четко указан вид отсрочки и прописан график платежей до конца срока. Очень желательно в этом допсоглашении прописать возможность нормального погашения маткапиталом, чтобы он был зачтен именно в сумму основного долга.

3. Не вносите никаких платежей по СМС-уведомлениям. Платежи по новому графику вносите только после подписания этого самого графика. Причем обоюдного подписания! Иначе в суде, если что-то пойдет не так, ничего не докажете.

4. Старайтесь оговорить все условия сразу. Всем всё должно быть понятно, договаривайтесь корректно и максимально четко, каждое условие должно быть прописано.

И еще раз скажу: если у вас есть возможность не брать ипотечные каникулы — не берите.

Прочитайте также другие колонки Екатерины Тороповой. В начале года она рассказывала, на какие кредиты может рассчитывать семья с детьми в 2022 году. После начала спецоперации на Украине риелтор разбирала, стоит ли вообще ввязываться в ипотеку.

Обратите внимание на обзор, где эксперт рассказала, как изменится рынок недвижимости в ближайшие полгода. Почитайте также лайфхаки, как уменьшить налоги (и не сесть в тюрьму), когда вы продали квартиру.